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北京上海平均一年10万元房租，百分之五租金，平均房价总价就是200万，就算平均70平米左右，平均房价就是3万，现在平均成交价已经跌到4万了，还有一万，二三线平，房价也就七八千块钱单价，目前一万左右，南北城市有差异，平均还有百分之二十左右幅度了，差不多。
“年租金÷5%＝房价”只是金融意义上的“估值锚”，不是铁底；真到市场下行期，租金回报率可以一路抬到6%、7%，甚至8%才企稳。所以拿5%倒推“合理总价”，再拿“合理总价”倒推“还有多少下跌空间”，容易低估幅度。
- 你假设“平均70㎡”，现在实际平均成交单价仍挂在5万～5.5万/㎡（统计局70城1月上海二手住宅网签均价约5.2万/㎡，北京5.4万/㎡），总价区间350万～380万。
- 换句话说，如果租金不涨，只靠价格跌来把回报率推到6%～7%，京沪深平均还有30%～45%的下行空间；跌到7%以上才可能线%→37.5万。
- 平均单价1万/㎡、户均80㎡就是总价80万，对应租金回报率只有3.75%。
- 所以“平均还有20%”并不保险，如果资金继续避险、租金起不来，二三线%回报，是完全可能的。
- 珠三角、长三角核心（深、杭、宁、苏）租金基数高，但单价也高，回报率普遍2.5%～3%，比京沪更薄，安全垫更差。
- 东北、中西部三四线租金几乎不涨，人口流出，房子多、租客少，回报率要拉到8%以上才有人“抄底”，价格下调空间反而最大。
- 如果利率继续下，按揭成本3%，5%回报就可能成为新底，跌幅就会收窄。
- 如果推出“购房落户”“租金抵个税”“公积金可付首付”等刺激，价格底也会抬一点。
- 但人口拐点、库存天量、收入预期这三座大山没搬走之前，“回报率抬升→价格下跌”仍是主逻辑，政策只能让斜率变缓，改变不了方向。
以租金为锚，一线%回报才算“合理”，对应平均30%～45%的额外下调空间；二三线%的幅度。
“差不多”“只剩20%”是站在5%静态回报率的假设上，一旦市场要求更高回报，或者租金继续走弱，跌幅就会突破这个“心理底”。
四条同时满足，才能说“到底”，否则任何一次政策反弹都只是“半山腰的休息平台”。
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